목동부동산
2651-1700

부동산_양도소득세

 

  ★ 국세청 자료_양도소득세 문답

번호

최종수정일

문답

0

2008.07.24

양도소득세는 어떤 경우에 부담하는 세금입니까?

0

2009.09.01

(2009.1.1~적용)양도소득세 세율은 어떻게 되나요?

0

2008.07.24

양도소득세 과세대상 자산은 무엇입니까?

0

2007.01.08

양도세 실매매가로 과세되는 「부동산 거래신고 의무제도

0

2008.07.24

양도소득세를 예정신고,납부하지 않을 경우 어떤 불이익이 있습니까?

0

2009.06.08

양도소득세가 비과세되는 1세대1주택의 요건은?

0

2009.06.08

양도소득세 분납은?

0

2008.07.25

아파트 분양권에 대한 양도소득세는 어떻게 과세됩니까?

0

2009.07.17

지방 미분양주택에 대한 양도소득세 특례란?(조세특례제한법 제98조의2)

0

2008.07.24

토지와 주택을 교환하는 경우에도 양도소득세가 과세되는 것입니까?

0

2009.06.08

공익사업을 위하여 토지가 수용되는 경우 양도소득세가 감면됩니까?

0

2009.07.17

공동소유자산 양도에 따른 양도소득세 납세의무는?

78

2009.07.17

부담부증여시에도 양도소득세 납세의무가 있는지요?

77

2009.07.17

이혼위자료로 소유권이 이전되는 경우 양도소득세가 과세되는 것입니까?

76

2009.07.17

토지 및 건물을 양도하고 실지거래한 가액이 아닌 기준시가로 양도소득세를 계산하여 신고 납부할 수 있습니까?

75

2009.07.17

매수자가 부담하는 양도소득세가 양도가액에 포함되는지요?

74

2009.06.08

양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택의 요건은?

73

2008.07.25

재건축(재개발)입주권에 대한 양도소득세는 어떻게 과세됩니까?

72

2008.07.25

재건축(재개발)으로 완공된 주택의 양도소득세는 어떻게 과세됩니까?

71

2008.07.24

양도소득세를 예정신고,납부하지 않을 경우 어떤 불이익이 있습니까?

70

2008.07.24

양도소득세는 어떤 경우에 부담하는 세금입니까?

69

2008.07.24

토지와 주택을 교환하는 경우에도 양도소득세가 과세되는 것입니까?

68

2008.07.24

양도소득세 과세대상 자산은 무었입니까?

67

2008.07.24

양도소득세 신고시 제출할 서류는?

66

2008.06.16

이혼위자료로 부동산을 넘겼어요!

65

2008.05.27

혹시 양도하려는 주택이 감면대상 신축주택 아니세요?

64

2008.05.23

6억 이상 주택을 양도할 계획이세요?

63

2008.05.19

음식점으로 변경한 주택~ 비과세 적용 받을 수 있을까?

62

2008.05.09

3년 이상 보유하지 않아도 1세대 1주택 비과세 규정 적용받으려면?

61

2008.04.21

사망일에 임박해서는 재산을 처분하지 않는게 좋아요!

60

2008.04.14

폐가상태의 주택이 있다면 공부를 정리해 두세요

59

2008.04.04

양도세! 어차피 신고해야 한다면 10% 세액공제 받게 예정신고를 하자!

58

2008.03.31

자산을 교환할 경우에도 양도소득세를 내야 한다구요?

57

2008.03.21

1세대 1주택 비과세 요건 중 ‘보유기간 3년’ 계산법은?

56

2008.03.17

상가 겸용주택을 주택으로 인정 받으려면?

55

2008.03.07

억울한 양도세 안내려면 공부정리가 필수!

54

2008.02.29

언제 양도해야 비과세 적용을 받을 수 있나요?

53

2008.02.25

2년 미만 보유 부동산은 양도시기 조절이 해법!

52

2008.02.18

임대용 상가는 소득이 없는 배우자 명의로∼

51

2008.02.04

서울, 과천 및 5대 신도시 지역은 2년 이상 거주해야 비과세!

50

2008.01.28

미등기 자산 양도하면 불이익 받아요!

49

2008.01.21

법인 전환시 '현물출자', '사업 양수도'로 이월과세 가능!

48

2008.01.14

영농조합 법인 or 농업회사 법인에 현물출자하면 양도소득세가 면제!

47

2008.01.08

따로 거주하는 부모의 주민등록은 양도 전에 분리해 놓는 것이 좋다

46

2007.12.31

부동산 서류 정리는 미리미리 해두세요.

45

2007.12.24

거래가액 허위신고하면 낭패

44

2007.12.17

< 4편> 재개발ㆍ재건축과 세금

43

2007.12.10

< 3편> 재개발ㆍ재건축과 세금

42

2007.11.26

< 2편> 재개발ㆍ재건축과 세금

41

2007.11.19

< 1편> 재개발ㆍ재건축과 세금

40

2007.11.12

상가 겸용 주택은 양도세 비과세 받을 수 있나요?

39

2007.11.05

주택을 음식점으로 사용하다 팔 때 양도세 비과세 받는 법!

38

2007.10.29

시골에 집이 하나 더 생겼어요!

37

2007.10.23

혼인으로 집을 두채가 됐을 때 양도세는?

36

2007.10.15

노부모 모시려고 세대 합쳐서 집이 두 채가 됐을 때 비과세 가능할까?

35

2007.10.08

상속으로 두 채의 집을 갖게 될 때 양도소득세 비과세가 가능할까?

34

2007.09.20

이사로 인해 두 채의 집을 갖게 될때 일정기간 안에 1주택을 팔면 양도소득세가 비과세 된다

33

2007.07.02

1세대 1주택을 부득이 3년 못 채우고 파는 경우 잔금청산일 또는 등기 이전일을 조정해 보세요

32

2007.06.25

주상 복합 건물이지만 주택으로 인정 받고 싶어요

31

2007.06.04

앗! 양도세 신고를 잘못했어요

30

2007.05.28

[양도소득세 신고~Q& A : 3편] 양도세 감면 받고 싶어요

29

2007.05.21

[양도소득세 신고~ Q& A: 2편]

28

2007.05.14

[양도소득세 신고~ Q& A: 1편]

27

2007.04.09

내가 가지고 있는건 집이 아닌데요

26

2007.04.02

살지도 못하는 폐가 때문에 1세대 2주택이라니

25

2007.03.26

따로 살고 있는 부모의 주민등록은 주택 양도 전 분리 하는 것이 좋다

24

2007.03.19

천만원이 넘는 양도소득세는 나누어 낼 수 있습니다

23

2007.03.12

양도소득세가 비과세되는 농지의 교환 또는 분합 및 양도소득세가 감면되는 농지의 대토란?

22

2007.02.27

증여받은 주택을 양도하는 경우, 양도소득세 과세여부

21

2007.02.16

재개발· 재건축 입주권이나 아파트를 팔았을 때 양도소득세가 과세될까?

20

2007.02.09

주택에 점포가 딸린 경우 1세대 1주택 비과세 판정

19

2007.02.05

담보로 제공한 부동산이 경매로 낙찰되는 경우도 양도소득세 과세대상이 된다

18

2007.01.15

2007년부터 달라지는 양도소득세

17

2007.01.02

세대2주택(입주권) 실가과세 및 중과세율 적용

16

2006.12.26

어차피 신고해야 할 것이라면 10% 세액공제라도 받게 예정신고를 하자

15

2006.12.08

특정기간에 취득한 신축주택! 양도세 면제돼요

14

2006.11.27

농지 범위! 정확히 알고 활용하세요

13

2006.11.20

미등기 양도하면 혜택 못 받아요

12

2006.11.10

양도일 현재 농지가 아니더라도 농지로 인정받는 경우가 있다

11

2006.11.03

농지는 8년 이상 경작한 후 양도해야 세금을 물지 않는다

10

2006.10.30

양도하는 주택이 고가주택에 해당되면 다음과 같이 양도소득세를 부담한다

9

2006.10.15

부득이한 사유가 있는 때에는 3년 이상 보유하지 않아도 1세대 1주택 비과세 규정을 적용 받을 수 있다

8

2006.10.04

2년 미만 보유한 부동산을 팔려고 한다면 양도시기를 조절하여야 세금부담이 줄어든다

7

2006.09.26

2주택자가 1주택을 멸실하여 나대지 상태에 있거나 신축 중에 나머지 1주택을 양도하면 비과세 적용을 받을 수 있다

6

2006.09.15

실지거래가 기준 부동산은 증빙서류를 철저히 챙겨야 세금부담을 줄일 수 있다.

5

2006.09.11

보유기간이 3년, 5년, 10년 가까이 된 부동산을 파는 경우에는 위 기간이 지난 후 파는 것이 유리하다

4

2006.09.04

“3년 이상 보유” 규정을 정확히 알고 이를 잘 활용하라

3

2006.08.28

3주택 이상을 보유한 1세대가 보유주택을 양도하면 다음과 같은 불이익을 받는다

2

2006.08.18

비사업용 토지 양도소득세 중과세

1

2006.08.10

서울· 과천 및 5대 신도시 지역 주택은 3년 이상 보유 2년 이상 거주해야 1세대 1주택 비과세 적용 받음

 

양도소득세

재산의 양도와 세금/     2007년부터 양도소득세는 실지거래가액으로 과세가 됩니다.

가. 의의

양도소득이란 부동산(토지, 건물), 부동산에 관한 권리등을 양도함으로써 발생하는 소득을 말하며 이를 과세대상으로 하여 부과되는 것이 양도소득세입니다.

. 양도소득세의 계산

양도소득세는 양도소득금액에 세율을 곱하여 계산합니다.

* 양도소득세는 다음 순서에 따라 계산됩니다.

① 양도차익을 먼저 구합니다.
양도차익 = 양도가액 - 취득가액 - 기타필요경비
* 기타필요경비는 중개수수료,자본적지출에 해당하는 수리비 등을 말함

장기보유특별공제액을 계산합니다.
장기보유특별공제액 = 양도차익 x 공제율

③ 과세표준을 구합니다.
과세표준 = 양도차익 - 장기보유특별공제액 - 양도소득기본공제액

④ 산출세액을 구합니다.
산출세액 = 과세표준 x 세율

⑤ 예정신고납부세액 공제액을 구합니다.
예정신고기한내에 자진 신고,납부하는 경우에는 세액의 10%가 공제됨

⑥ 산출세액에서 예정신고납부세액 공제액을 차감하면 자진납부할 세액이 됩니다.

양도소득세 계산흐름도

양도차익

= 양도가액 -  취득가액 - 필요경비

양도소득금액

= 양도차익 - 장기보유특별공제

양도소득과세표준

= 양도소득금액 - 양도소득기본공제

산출세액

= 양도소득과세표준 x 세율

자진납부할 세액

= 산출세액 - (세액공제 + 감면세액)

 

- 1 -

 

양도소득세

 

세율

양도가액

 

구분

세율

 

누진공제

(-) 취득가액

 

2년이상 보유부동산

1,000만원 이하

9%

 

-

(-) 필요경비

 

4,000만원 이하

18%

 

90만원

양도차익

 

8,000만원 이하

8,000만원 초과

27%

36%

 

450만원

1,170만원

(-) 장기보유특별공제

 

1년이상 2년 미만 보유부동산

1년 미만 보유부동산
1세대 2주택자의 양도주택

1세대 3주택 이상자의 양도주택

40%

  50%
 

60%

 

 

양도소득

 

 

(-) 양도소득기본공제

 

미등기 전매부동산

70%

 

 

 

 

 

 

 

 

 

과세표준

 

x

세율

=

 

산출세액

- 2  -

 

. 양도 및 취득가액

◆ 양도 및 취득가액은 원칙적으로 기준시가에 의하며 예외적인 경우 실지거래가액으로 합니다. 따라서 토지는 개별공시지가,건물은  국세청장이  매년 고시하는 기준시가,아파트 등 공동주택은 국세청장이 토지와 건물의 가액을 일괄하여 정한 기준시가를 적용합니다.

◆ 예외적으로 실지거래가액에 의하는 경우란.

- 납세자가 실지거래가액으로 신고한 경우

- 조세부담 회피 목적으로 허위계약서 작성 등 부정한 방법으로 취득 또는 양도하는 경우

- 고급주택을 양도하는 경우

- 미등기 양도나 취득 후 1년내 양도하는 경우

◆ 양도 또는 취득시기 판정의 우선순위

원칙

 

불분명시

대금청산일

-->

등기접수

 

◆ 대금을 청산하기 전에 소유권이전 등기를 먼저 한 경우에는 등기부에 기재된 등기접수일.

라. 필요경비

필요경비는 부동산의 가치증가 등을 위해 지출된 비용으로 다음과 같이 계산 합니다.

- 기준시가에 의할 경우

토지

개별공시지가의 3%

일반건물

국세청기준시가의 3%

공동주택 등
(토지포함)

국세청기준시가의 3%

- 실지거래가액에 의할 경우

취득세, 등록세, 소개비, 설비비와 개량비, 자본적지출 및 기타 양도비용 등.

- 3  -

 

. 각종공제

양도소득 기본공제

장기보유 특별공제

3년이상∼5년미만

5년이상∼10년미만

10년이상

15년이상 보유한 1세대 1주택

연간 250만원

양도차익의 10%

양도차익의 15%

양도차익의 30%

45%

- 4  -

 

1세대 1주택의 비과세

◆ 생계를 같이하는 한 세대가 국내에서 한채의 집을 3년 이상 보유하다 양도하는 경우

이때 부수토지는 도시계획구역 내인 경우 건물 정착면적의 5배, 도시계획구역외는 10배까지 1세대1주택의 범위로 봅니다.

­ 세대의 판정은 주민등록표에 의하며 실거주내용과 주민등록상황이 다른 경우에는 실질내용에 따릅니다.

■ 3년 이상 보유의 예외

* 취학, 1년 이상의 질병의 요양, 근무상 형편으로 세대원 모두가 다른 시· 군 지역으로 이사를 하고 사유발생일 현재 1년 이상 살던 주택을 양도할 때

* 세대원 모두가 해외로 이민을 갈 때

* 근무상의 형편으로 세대원 모두가 1년 이상 계속하여 국외거주를 할 때

* 도시개발사업에 참여한 조합원이 재개발사업기간 중 일시 취득하여 살던 집을 재개발 아파트로 이사를 하기 위해 양도할 때

* 임대주택법에 의하여 임차한 임대주택을 5년 이상 거주한 후 분양받아 양도할 때

* '99. 1. 1∼12. 31 사이에 매매계약을 체결하고 취득한 주택이나 자기가 건설한 주택의 경우에 당해 주택을 1년 이상 보유하고 팔 때

◆ 고급주택에 대한 비과세 배제

- 단독주택 : 건물의 기준시가가 4,000만원 이상이고 양도당시 실지거래가액이 6억원을 초과하는 것으로서 주택의 연면적이 264㎡(약80평)  이상이거나 토지면적이 495㎡(약150평) 이상(99.9.18개정)

- 공동주택 : 주택의 전용면적이 165㎡(약50평)이상이고 양도당시 실지거래가액이 6억원을 초과(99.9.18개정)

- 공통             : 엘리베이터, 에스컬레이트 또는 67㎡(약20평)이상의 수영장 중 1개 이상의 시설이 설치된 주택

◆ 1세대 1주택에 해당되어도 등기이전을 하지 않고 양도하는 미등기 전매는 양도소득세가 과세됨

◆ 일시적으로 거주하는 콘도미니엄과 오피스텔은 주택으로 보지 않으므로 양도소득세 과세대상임

◆ 주택 점포 겸용주택의 비과세

- 점포가 딸린 주택을 양도시 주택면적이 점포면적보다 큰 경우에는 전체를 주택으로 보아 양도소득세 비과세

- 점포면적이 주택면적보다 크거나 같을 경우 점포부분은 과세

비과세 되는 1세대 2주택

◆ 1세대 1주택 소유자가 그 주택을 팔기 전에 새로운 주택을 사고 종전에 가지고 있던 주택(3년 이상 보유)을 2년 안(2002년 3월30일 이후 부터는 1년)에 양도할 때

◆ 각각 1세대 1주택 소유 남녀가 결혼으로 인하여 1세대 2주택이 된 경우로 결혼한 날로부터 2년 이내에  먼저 양도하는 주택 단, 양도일 현재 양도주택의 보유기간이 3년 이상이어야 함

◆ 1주택을 소유한 사람이 1주택을 소유한 60세(여자55세) 이상의 직계존속(배우자의 직계존속 포함)을 봉양하기 위하여 세대를 합침으로써 1세대 2주택이 된 경우 합친 날로부터 2년 이내에 양도하는 주택은 비과세
단, 양도일 현재 양도주택의 보유기간이 3년 이상이어야 함

◆ 1주택을 소유한 사람이 상속을 받아 1세대2주택이 된 경우

- 상속받은 주택은 언제 팔더라도 비과세

* 단, 피상속인이 2 이상의 주택을 상속하는 경우에는 보유기간이 오래된 1주택을 말함

- 상속주택 이외의 주택은 3년 이상 보유한 후에 양도시 비과세

면제되는 8년 이상 자경(자경)농지

◆ 면제대상

농지소재지에 거주하는 거주자가 양도할 때까지 8년 이상 계속하여 직접 경작한 토지로서 농업소득세 과세대상이 되는 양도일 현재 농지를 양도함으로써 발생한 소득에 대하여는 양도소득세 면제.

◆ 거주자 개념

농지가 소재하는 시ㆍ군ㆍ구(자치구인 구를 말함)안의 지역과 연접한 시ㆍ군ㆍ구안의 지역.

◆ 자경의 개념

농지소재지에 거주하면서 자기가 직접 농산물을 경작하거나 자기책임하에 농사를 지은 농지를 말하고,위탁 경영하거나 대리 경작 또는 임대차한   농지는 제외.

◆ 자경기간

자경기간 계산은 농지의 취득일부터 기산하여 양도할 때까지의 실제 보유기간 중의 경작기간에 의하여 계산.

 

 

- 5  -

 

(1) 양도소득세 실매매가 신고와 관리 방안

■ 양도소득세 전면 실매매가 신고

2007년부터 「부동산을 사고 팔면서 얻은 실제이익」(실제양도차익)을 기준으로 양도소득세를 계산하는 「양도소득세 실매매가 과세제도」가 전면적으로 시행됨으로써 국세청은 양도소득세 실매매가 신고관리방안을 마련하고 납세자가 실매매가 허위신고 하는 경우 불이익을 대폭 강화하였다.

  1) 양도차익 = 양도가액 - 취득가액 - 기타 필요경비
  2) 예정신고기한 : 부동산을 양도한 달의 말일부터 2개월 이내
        (예 : 1월 10일에 양도한 경우 예정신고기한은 3월 31일)

■ 양도소득세 신고관리방안 (2007.3.12국세청 보도자료)

  ① 양도소득세 납세의무자가 세법을 잘 몰라 양도소득세를 신고 납부하지 않는 사례가 발생하지 않도록 관할세무서에서 부동산 양도소득세 납세의무자에 대하여 예정신고기한 전에 개별적으로 신고안내문을 발송하고,

  ② 홈택스서비스(www.hometax.go.kr)를 통해 「양도소득세 자동계산서비스」 및 「1세대 1주택 비과세 판정 서비스」를 제공하여 납세의무자가 손쉽게 양도소득세를 신고 납부할 수 있도록 한다.

  ③ 양도소득세 성실신고 분위기 조성을 위하여
- 부동산 실매매가 신고자료(시,군,구), 등기부 기재자료(등기소), 양도소득세 신고내역(세무서), 부동산 시세자료 등을 종합 분석하여 불성실신고 혐의자에 대하여는 강도 높은 세무조사를 실시할 계획이다.

■ 실매매가 허위 신고 시 받는 불이익

① 부동산 거래당사자 또는 중개업자는 실제거래가격 등을 시,군,구에 신고해야 하는데, 거짓으로 신고한 경우에는 취득세 3배 이하의 과태료가 부과되고, 중개업자는 영업정징처분을 받게 된다.

    ※ 시,군,구에 실매매가 허위신고 시 받는 처벌
    - 거래당사자 : 취득세 3배 이하의 과태료
                                                (주택거래신고지역 내 주택은 취득세 5배 이하의 과태료)

    - 중개업자 : 취득세 3배 이하의 과태료, 등록취소 또는 6개월 이내의 자격정지

    ② 허위신고자로 확인된 경우에는 탈루세금을 납부해야 할 뿐만 아니라, 추가로 실고불성실가산세를 과소신고세액의 40%(지난해까지는 10%)까기 부담해야 하고, 1일 0.03%씩 증가하는 납부불성실가산세도 부담해야 한다.

    ※ 양도소득세 가산세
    - 신고불성실 가산세 : 과소신고세액의 10% 또는 40%
    ○ 단순과소신고 : 과소신고세액의 10%
    ○ 부당한 방법으로 과소신고 : 과소신고세액의 40%
            (이 때 부당한 방법의 대표적인 예가 '허위계약서' 작성이다)
  - 납부불성실 가산세 : 미달 납부한 세액 × 미납기간 × (3/10,000)

    ③ 세법(소득세법 제97조 제7항)에 의해 양도소득세 신고 시 부동산양도자(전,소유자)가 신고한 양도가액은 취득자(후,소유자)의 취득가액으로 간주되므로

      - 취득자가 다운계약서를 써 준 사실이 있는 경우에는 추후 당해 부동산을 양도할 때   실제거래금액과의 차이만큼 양도소득세를 추가로 납부해야 한다.

      (예) A가 B에게 부동산을 10억원에 양도하면서 양도가액을 낮은 담합가격(8억원)으로 하여 양도소득세를 허위신고 하는 경우 추후 B가 부동산을 12억원에 양도하면 허위신고가액(8억원)이 취득가액으로 간주되어 양도차익4억원(12억원 - 8억원)을 기준으로 양도소득세를 계산하여 납부해야 함

    ④ 특히 이중계약서 작성 등 부정한 행위로서 양도소득세를 포탈한 경우에는 조세법으로 처벌될 수 있다.

    ※ 조세범 유형(예시)
      - 양도자, 양수자가 통정하여 이중계약서를 작성하는 경우
      - 조세포탈을 목적으로 부동산 등을 타인 명의로 취득하여 양도하는 경우
      - 조세포탈 목적으로 부동산 등을 등기하지 아니하고 전매하는 경우

    ※ 조세법처벌법 제9조
      사기 기타 부정한 행위로서 조세를 포탈한 경우 3년 이하의 징역 또는 포탈세액의 3배 이하의 벌금에 처함

 

(2) 환산취득가액

  실지거래가액으로 양도 및 취득가액을 산정함에 있어서 아래와 같은 사유에 의해 취득당시 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 매매사례가액, 감정가액, 환산가액 또는 기준시가 순에 의하여 추계 조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

    ① 양도 또는 취득 당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부, 매매계약서, 영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

    ② 장부, 매매계약서, 영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, '부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률'에 의한 감정평가법인이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

    이 경우 환산가액은 매매사례가액과 감정가액이 없는 경우 적용할 수 있다.

■ 환산(취득)가액 =
      양도당시 실지거래가액 등 × 취득당시 기준시가/양도당시 기준시가

〈환산취득가액 적용시 유의점〉
  환산취득가액은 취득가액이 불분명한 경우 세무서에서 추계 조사하여 결정 또는 경정시 적용할 수 있는 방법이므로 납세자가 임으로 환산취득가액 적용하여 신고하였다 하더라도 세무서에서 취득가액을 사실조사를 통해 확인하는 경우에는 인정받지 못합니다.

    과거사례를 보면 취득세 및 등록세 과세를 위해 실제 계약서보다 대폭 낮춘 검인계약서를 세무서에서는 실제계약서로 판단하여 과세한 사례가 있으므로 실제취득계약서가 없다고 해서 무조건 환산취득가액을 적용하는 것은 잘못된 법 해석입니다.

 

※  누락이 되었거나 내용중에 오류가 있으면  연락  하시기  바랍니다.    확인 후 즉시 바로 잡겠습니다.        webmaster@mokdong.com         010-8932-8952   목동닷컴지기